財(cái)聯(lián)社1月20日訊（記者 李迪）今年以來，REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格整體上行，公募REITs市值也一度創(chuàng)下歷史新高。

利率下行環(huán)境下，REITS配置價(jià)值凸顯，推動(dòng)其總市值攀升。而展望未來，公募機(jī)構(gòu)普遍看好REITs領(lǐng)域的投資機(jī)會(huì)，也有更多公募機(jī)構(gòu)想入局。

不過，即使REITs行業(yè)整體發(fā)展趨勢(shì)向好，但細(xì)分到不同板塊，其二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)仍然存在分化。展望未來，有業(yè)內(nèi)人士指出，在細(xì)分領(lǐng)域中，能源類與消費(fèi)類REITs較為受到市場(chǎng)青睞。

公募REITs市值超1600億

據(jù)Wind數(shù)據(jù)，此前，公募REITs市值在1月10日創(chuàng)下歷史新高，達(dá)到1628.46億元。截至1月17日，公募REITs總市值小幅回調(diào)，但仍達(dá)1615.91億元。

近期，證監(jiān)會(huì)在2025年系統(tǒng)工作會(huì)議中也提到，公募REITs市值創(chuàng)歷史新高；2025年要提高產(chǎn)業(yè)債融資比重，加快REITs市場(chǎng)建設(shè)。

分析公募REITs市值創(chuàng)新高的原因時(shí)，中信建投明陽(yáng)智能新能源REIT基金經(jīng)理白若冰指出，“主要是由于公募REITs具有相對(duì)穩(wěn)定的現(xiàn)金流和較好的收益水平，在預(yù)計(jì)利率下行的環(huán)境中，其配置價(jià)值凸顯，吸引了越來越多的投資者，成為大類資產(chǎn)配置中的重要選擇?！?/p>

白若冰還指出，“公募REITs市值創(chuàng)歷史新高同時(shí)也是政策支持與市場(chǎng)機(jī)制共同作用的結(jié)果。政策的推動(dòng)使得公募REITs的發(fā)行更加順暢和高效，同時(shí)市場(chǎng)機(jī)制的作用也使得投資者對(duì)公募REITs的認(rèn)知和投資價(jià)值更加理性，兩者協(xié)同推進(jìn)，促進(jìn)了市場(chǎng)的發(fā)展?！?/p>

看好REITs后市機(jī)會(huì)，還有公募想入局

展望后市，不少業(yè)內(nèi)人士依然看好REITs市場(chǎng)的投資機(jī)會(huì)，認(rèn)為政策支持和市場(chǎng)需求將共同推動(dòng)公募REITs進(jìn)一步發(fā)展。

白若冰表示，“我非?？春?025年公募REITs的投資機(jī)會(huì)。首先，證監(jiān)會(huì)2025年系統(tǒng)工作會(huì)議提出加快REITs市場(chǎng)建設(shè)，政策的持續(xù)發(fā)力將進(jìn)一步完善REITs的市場(chǎng)體系、審核機(jī)制等，為公募REITs市場(chǎng)的發(fā)展提供更加良好的政策環(huán)境。其次，在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，市場(chǎng)上優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)相對(duì)稀缺，而公募REITs作為一種收益相對(duì)穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控的投資品種，能夠?yàn)橥顿Y者提供多元化的投資選擇，滿足投資者對(duì)于資產(chǎn)配置的需求，在大類資產(chǎn)配置中發(fā)揮積極作用?！?/p>

招商基金認(rèn)為，2025年REITs市場(chǎng)增量政策仍值得期待，可繼續(xù)關(guān)注政策利好背景下的結(jié)構(gòu)性、階段性行情。短期，政策或?qū)⒓性趦?yōu)化信披管理和建立健全多層次REITs市場(chǎng)等方面，包括Pre-REITs、不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金、持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS等；中長(zhǎng)期，招商基金認(rèn)為監(jiān)管或?qū)囊朐隽抠Y金、理順REITs管理人定位和推動(dòng)REITs專項(xiàng)立法等方面著手，推動(dòng)REITs市場(chǎng)的高質(zhì)量發(fā)展。

基于對(duì)REITs領(lǐng)域的看好，還有更多公募基金希望入局。對(duì)此，北京一中型公募人士對(duì)記者表示，“近兩年，REITs業(yè)務(wù)是公募行業(yè)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)，未來隨著利率下行，這類資產(chǎn)仍將面臨更大的發(fā)展空間。在此背景下，許多公募基金表現(xiàn)出濃厚的興趣，希望入局。然而，由于REITs架構(gòu)的復(fù)雜性及當(dāng)前政策的一些限制，部分公募基金仍面臨參與障礙。希望未來政策會(huì)持續(xù)優(yōu)化，讓更多公募基金能夠參與到REITs市場(chǎng)中?！?/p>

還有一國(guó)資公募內(nèi)部人士對(duì)記者表示，“我們公司還沒有參與公募REITs業(yè)務(wù)，但公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)這一業(yè)務(wù)一直很重視，也將這個(gè)業(yè)務(wù)納入了長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略中，等到政策優(yōu)化后的合適時(shí)機(jī)一定會(huì)招攬人才入局?！?/p>

REITs細(xì)分板塊分化明顯，后市哪些領(lǐng)域值得關(guān)注？

即使REITs二級(jí)市場(chǎng)的表現(xiàn)整體較好，但細(xì)分領(lǐng)域的市場(chǎng)表現(xiàn)還是存在明顯差異。

據(jù)招商基金統(tǒng)計(jì)，2024年以來，公募REITs二級(jí)市場(chǎng)整體表現(xiàn)優(yōu)異，8大行業(yè)中有7個(gè)行業(yè)較年初上漲。分行業(yè)來看，由于保障性租賃住房和水利設(shè)施對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)變化的敏感度較低，這兩類資產(chǎn)表現(xiàn)最為優(yōu)異，兩類資產(chǎn)年初至今漲幅分別為29.10%和16.24%；表現(xiàn)次之的是消費(fèi)類、生態(tài)環(huán)保、園區(qū)及能源基礎(chǔ)設(shè)施；交通基礎(chǔ)設(shè)施、倉(cāng)儲(chǔ)物流類資產(chǎn)易受宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響，截至2024年12月20日，倉(cāng)儲(chǔ)物流類資產(chǎn)的跌幅較大，達(dá)到了3.19%。

展望未來，在REITs的細(xì)分領(lǐng)域中，能源類與消費(fèi)類REITs較為受到市場(chǎng)青睞。

具體來看，分析能源類REITs的投資機(jī)會(huì)時(shí)，白若冰指出，“在當(dāng)今時(shí)代，全球能源轉(zhuǎn)型的趨勢(shì)勢(shì)不可擋，新能源產(chǎn)業(yè)如風(fēng)電、光伏、核能等發(fā)展迅速，能源領(lǐng)域REITs能夠?yàn)橥顿Y者提供參與新能源項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)，分享新能源產(chǎn)業(yè)發(fā)展的紅利。同時(shí)，傳統(tǒng)能源項(xiàng)目如火力發(fā)電、水力發(fā)電等也在不斷進(jìn)行技術(shù)改造和升級(jí)，提高了運(yùn)營(yíng)效率和盈利能力。同時(shí)，能源類資產(chǎn)在一定程度上具有抗周期屬性，能夠在經(jīng)濟(jì)波動(dòng)中保持相對(duì)穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)和收益，這有助于降低投資者的風(fēng)險(xiǎn)。”

對(duì)于消費(fèi)類REITs，白若冰認(rèn)為，消費(fèi)類REITs同樣具有一定的抗周期屬性，在經(jīng)濟(jì)下行周期中，雖然整體消費(fèi)市場(chǎng)可能受到一定的影響，但一些具有品牌優(yōu)勢(shì)、運(yùn)營(yíng)管理能力強(qiáng)的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目能夠通過優(yōu)化品牌組合、提升服務(wù)質(zhì)量等方式吸引消費(fèi)者，保持相對(duì)穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。同時(shí)，隨著消費(fèi)者的消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，消費(fèi)者對(duì)于購(gòu)物、餐飲、娛樂等消費(fèi)場(chǎng)所的品質(zhì)和體驗(yàn)要求越來越高，這將為消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施的運(yùn)營(yíng)和發(fā)展提供機(jī)遇，進(jìn)而帶動(dòng)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。