財(cái)聯(lián)社2月5日訊（編輯 李響）2025年開年至今，REITs市場(chǎng)持續(xù)擴(kuò)容，在一級(jí)市場(chǎng)打新熱捧的同時(shí)，二級(jí)市場(chǎng)也呈現(xiàn)亮眼表現(xiàn)。

Wind數(shù)據(jù)顯示，中證REITs全收益指數(shù)自去年12月以來持續(xù)上行，近5個(gè)工作日更是加速上行，漲幅達(dá)2.95%。今年以來，中證REITs全收益指數(shù)已累計(jì)上漲6.58%，大幅跑贏滬深300同期的-3.55%。

值得注意的是，今年以來，產(chǎn)權(quán)類REITs產(chǎn)品持續(xù)屠榜，將收益率前十悉數(shù)拿下，其中收益率表現(xiàn)最好的嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT年初至今收益率已高達(dá)25.24%，華夏大悅城商業(yè)REIT也錄得25.04%的亮眼收益。

圖：今年以來REITs產(chǎn)品收益率前十

數(shù)據(jù)來源：Wind，財(cái)聯(lián)社整理

飆升的收益率表現(xiàn)也讓多只REITs產(chǎn)品發(fā)布公告提示投資風(fēng)險(xiǎn)。今日，就包括華夏首創(chuàng)奧特萊斯REIT和易方達(dá)華威市場(chǎng)REIT在內(nèi)的產(chǎn)品發(fā)布提示性公告稱，因最近20個(gè)交易日收盤價(jià)累計(jì)漲跌幅超過20%，按相關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)披露交易情況提示公告。

隨著相對(duì)高收益的穩(wěn)健資產(chǎn)變得愈發(fā)稀缺，作為穩(wěn)健投資的優(yōu)選品種，公募REITs相對(duì)穩(wěn)定的分紅派息能力與相對(duì)高彈性的資本利得空間特征凸顯，REITs產(chǎn)品越來越受到各方投資者關(guān)注。

招商基金認(rèn)為，1014號(hào)文的發(fā)布取消了分派率IRR的要求，預(yù)示著在無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率下行的背景下，REITs底層資產(chǎn)的估值有望增長(zhǎng)，從而增強(qiáng)其股性。

“這對(duì)于園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、租賃房等產(chǎn)權(quán)類REITs或更為利好”，有分析人士指出，受運(yùn)營(yíng)能力影響的產(chǎn)權(quán)類REITs，其底層資產(chǎn)估值與二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)呈現(xiàn)的股性更強(qiáng)，在通脹周期中價(jià)值更有望獲得提升。

此外，放開公募基金、社保養(yǎng)老基金等投資限制以及推出更多REITs指數(shù)產(chǎn)品和ETF產(chǎn)品，將進(jìn)一步豐富投資者類型并增強(qiáng)市場(chǎng)流動(dòng)性，推動(dòng)REITs向股性轉(zhuǎn)變。未來隨著政策的調(diào)整和市場(chǎng)的發(fā)展，REITs將逐漸展現(xiàn)出更多的股性特征，尤其是與紅利股的相關(guān)性。

不過從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，二級(jí)市場(chǎng)的公募REITs投資最終仍應(yīng)回歸產(chǎn)品屬性與底層資產(chǎn)。

國(guó)海固收分析師靳毅在研報(bào)中指出，公募REITs產(chǎn)品期限較長(zhǎng)、現(xiàn)金流穩(wěn)定、分紅水平較高，更適合長(zhǎng)期配置，不適宜短期炒作。在配置中需要關(guān)注經(jīng)濟(jì)基本面修復(fù)及2024年度業(yè)績(jī)兌現(xiàn)的影響，同時(shí)需針對(duì)各行業(yè)的車流量、出租率、租金增長(zhǎng)率、上網(wǎng)電量等差異化關(guān)鍵指標(biāo)進(jìn)行細(xì)化分析。

“除打新策略外，從資產(chǎn)配置角度考慮，建議采取啞鈴策略”，市場(chǎng)分析人士指出，一方面可關(guān)注相對(duì)凈值折價(jià)率高的資產(chǎn)，如交通、倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園類，有望受益于估值修復(fù)的困境反轉(zhuǎn)邏輯；另一方面，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)弱復(fù)蘇背景下，為獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定派息回報(bào)，可關(guān)注保障房、生態(tài)環(huán)保類對(duì)經(jīng)濟(jì)周期敏感度低的品種。